Con uno o dos departamentos en Airbnb, el padrón de anfitriones de CDMX es un trámite más. Con cuatro o más, la regla cambia, y conviene entenderla antes de comprar la siguiente unidad.
La reforma de 2024 a la Ley de Turismo de la Ciudad de México limitó a tres los inmuebles que un anfitrión puede inscribir en el padrón. A partir del cuarto, la ley lo manda al régimen de establecimiento mercantil.
Aquí resumimos qué dicen las fuentes, qué no pudimos confirmar y qué llevar a la cita con tu abogado. Es contexto operativo, no asesoría legal.
Qué dice la reforma sobre el límite de 3 inmuebles
El decreto que reformó la Ley de Turismo se publicó en la Gaceta Oficial el 4 de abril de 2024, según el análisis de Greenberg Traurig de abril de 2024. Creó un Padrón de Anfitriones para personas físicas o morales.
Eduardo Clark, titular de la Agencia Digital de Innovación Pública, explicó al presentarla que hay un límite de tres inmuebles registrados por anfitrión en el padrón, según Chilango (2024).
Expansión Política (25 de marzo de 2024) lo detalló así: desde el cuarto inmueble, el anfitrión debe registrarse como establecimiento mercantil en el SIAPEM, si el uso de suelo permite ese giro.
SIAPEM es el Sistema Electrónico de Avisos y Permisos de Establecimientos Mercantiles, el mismo por el que se dan de alta restaurantes, tiendas y hoteles en la ciudad.
El análisis de Greenberg Traurig de octubre de 2024 lo resume en dos requisitos para el cuarto inmueble registrado: uso de suelo mercantil y licencia de funcionamiento.
El tope de ocupación es otra regla. La reforma de octubre de 2024 al artículo 61 fijó un máximo de 50% de las noches del año por inmueble, según Expansión (3 de octubre de 2024). Aplica también a los tres primeros.
Para esta guía trabajamos con esos análisis y notas de prensa, no con el texto de la Gaceta. Pide a tu abogado el artículo vigente y cualquier lineamiento posterior antes de decidir.
Qué cambia cuando el cuarto inmueble es establecimiento mercantil
El cuarto departamento deja de tratarse como vivienda que se ofrece a turistas de vez en cuando y entra a las reglas de un negocio de hospedaje.
Esas reglas están en la Ley de Establecimientos Mercantiles de la Ciudad de México (compilación de la PAOT con reforma del 23 de julio de 2026).
Esa ley clasifica los giros en bajo impacto, impacto vecinal e impacto zonal. Una guía de apertura de negocios de la SEDECO ubica los establecimientos de hospedaje entre los de impacto vecinal.
En la práctica, antes del aviso en el SIAPEM tienes que saber si el predio admite el giro. Eso lo dice el certificado de uso de suelo, no el anuncio ni la escritura.
Un departamento en un predio solo habitacional puede no admitir hospedaje como giro mercantil. En ese caso, la vía del establecimiento mercantil se cierra para esa unidad, por más papeles que juntes.
Si el uso de suelo sí lo permite, vienen las obligaciones de cualquier negocio abierto al público: aviso o permiso, protección civil y las que fije la alcaldía. Qué pide cada una en tu caso lo confirma tu abogado o un gestor.
Y el condominio sigue contando. Un permiso municipal no anula lo que prohíba el reglamento del edificio; revisa nuestra guía de reglamento condominal y renta corta.
Qué significa para un inversionista con varias unidades
Si tienes tres o menos, nada cambia: registras cada unidad en el padrón, como explicamos en el registro en el padrón paso a paso, y cuidas el tope de noches de cada una.
Si tienes cuatro o más, o piensas comprar la cuarta, la pregunta ya no es cuánto genera la siguiente unidad, sino bajo qué régimen podría operar y cuánto cuesta cumplirlo.
Eso cambia los números de la compra. Una unidad que solo funciona como Airbnb y está en un predio sin uso de suelo compatible no tiene el mismo valor para ti que una que puede operar con estancias largas o renta tradicional.
También cambia el lado fiscal. Más unidades suelen significar más ingreso y, a veces, otro régimen; revisa la guía de impuestos de Airbnb en CDMX con tu contador antes de decidir a nombre de quién compras.
Opciones con sustento, y las que no pudimos confirmar
Tres inmuebles en el padrón y el resto en otro esquema. Es la opción más clara: las unidades de mayor tarifa van a renta corta y las demás a renta tradicional, que no pasa por el padrón turístico.
El cuarto como establecimiento mercantil. Es la vía que la propia reforma prevé, pero depende del uso de suelo del predio y lleva trámites de negocio. Tiene sentido sobre todo en edificios completos o predios con uso mixto.
Titularidad de cada inmueble. El límite es por anfitrión, y el padrón registra a quien es propietario o poseedor legal. Si una unidad de verdad es de tu pareja o de un socio, esa persona puede ser su anfitrión.
Lo que no encontramos es un criterio publicado sobre repartir unidades entre familiares o empresas solo para no pasar de tres. Un esquema así puede leerse como simulación. No lo hagas sin una opinión legal por escrito.
Persona moral. La reforma admite personas morales como anfitrionas, pero el límite también les aplica. Una sociedad con seis departamentos no tiene más cupo que una persona física; ordena la contabilidad, no esquiva el tope.
Estancia media. La ley regula la estancia turística eventual. Un arrendamiento por meses podría quedar fuera, pero no encontramos una fuente oficial con un umbral de días; depende del contrato y de cómo operas en los hechos.
Lo que sí está probado en la operación es que la estancia media llena valles sin consumir noches turísticas. Antes de mover unidades a ese esquema para esquivar el límite, confirma la frontera jurídica con tu abogado.
Riesgos de operar más de tres sin resolverlo
El padrón liga un folio a cada inmueble y a su anfitrión, y las plataformas tienen que pedir ese folio. Un cuarto anuncio sin folio válido es el más fácil de detectar.
Greenberg Traurig (octubre de 2024) señala que no se renueva el registro de un inmueble que pase de 50% de ocupación anual; según Expansión, hay que esperar un año para volver a registrarse.
Operar como hospedaje sin aviso ni uso de suelo compatible expone a las sanciones de la Ley de Establecimientos Mercantiles, que incluyen multas y clausura. Los montos dependen del caso y no los repetimos aquí.
El riesgo menos visible es la compra: pagar precio de Airbnb por una unidad que, por ser la cuarta, solo podrá operar en renta tradicional.
Qué preguntarle a tu abogado
- ¿Cómo cuenta el límite de tres el texto vigente de la Ley de Turismo y su reglamento: por persona, por RFC o por grupo de interés?
- ¿Qué uso de suelo tiene cada predio y admite el giro de hospedaje? ¿Qué certificado lo acredita?
- Si el cuarto inmueble va como establecimiento mercantil, ¿qué aviso o permiso corresponde en el SIAPEM y qué exige la alcaldía?
- ¿Es válido que un familiar, un socio o una sociedad sea anfitrión de alguna unidad? ¿Qué documentos lo sostienen?
- ¿Qué contrato y qué forma de operar hacen que una estancia de meses se considere arrendamiento y no estancia turística eventual?
- ¿Hay algún amparo o criterio judicial que afecte tu caso? Los que conocemos están en la guía de amparos contra el tope de noches.
Qué hacer ahora
Haz un inventario: cada unidad, a nombre de quién está, su uso de suelo y si ya tiene folio. Con eso decides cuáles tres van al padrón y qué hacer con las demás.
Si vas a comprar, pide el certificado de uso de suelo y el reglamento del condominio antes de firmar, no después.
El marco completo de padrón, folio y tope de noches está en la guía del reglamento de renta corta en CDMX.
Cómo trabajamos con portafolios: en la evaluación revisamos cada unidad por separado y te decimos cuáles conviene operar en renta corta, cuáles en estancia media y cuáles no operamos.
Nuestros planes son Esencial (12%) e Integral (20%) del ingreso por hospedaje; los detalles están en servicios. No damos la opinión legal: la coordinamos con tu abogado.
Fuentes consultadas el 29 de octubre de 2026: Greenberg Traurig, abril de 2024, Greenberg Traurig, octubre de 2024, Expansión Política, 25 de marzo de 2024, Expansión, 3 de octubre de 2024 y Chilango, 2024.
Para el régimen mercantil y el padrón: Ley de Establecimientos Mercantiles (PAOT, 2026), SEDECO, guía de apertura de negocios y el portal del padrón.
No pudimos leer el texto de la Gaceta Oficial ni del reglamento de la Ley de Turismo para esta guía. El marco puede haber cambiado. Esto no es asesoría legal: revisa tu caso con un abogado.
