Es la pregunta que más nos hacen y la que más cuidado nos exige responder. No vamos a inventar promedios de mercado que no podemos verificar: lo que sí podemos hacer es mostrarte cómo se construye el número: los rangos relativos por tipo de unidad, las variables que lo mueven y la tarifa de equilibrio que convierte una ilusión en una decisión. Al final, el único número que importa es el de tu departamento, y ese se calcula, no se promete.
Los rangos por tipo de unidad
En Roma Norte operamos y observamos tres categorías con comportamientos muy distintos:
- Habitación privada con baño. El ticket por noche más bajo, pero también la inversión más baja y una demanda sorprendentemente estable: viajeros solos, estancias de trabajo, acompañantes de pacientes. El ingreso absoluto es menor; el rendimiento sobre lo invertido puede ser muy competitivo.
- Loft o 1 recámara. El caballo de batalla de la colonia. Es lo que busca la pareja turista, el nómada digital y el viajero de negocios. Nuestros dos lofts de Roma Norte (Roma Norte Loft con alberca y gym y Bright Roma Norte Loft) viven en esta categoría, con reseñas públicas que puedes leer.
- 2 recámaras o más. Ticket alto por noche, pero demanda más angosta y sensible a temporada: familias y grupos. Más noches vacías entre reservas si el pricing no acompaña.
Más metros no significan proporcionalmente más ingreso. Significan más ticket con menos frecuencia: un perfil de flujo distinto, no automáticamente mejor.
Las variables que de verdad mueven el número
Dos departamentos idénticos en papel pueden generar ingresos muy distintos. Lo que mueve la aguja:
- La cuadra exacta. Roma Norte no es homogénea: cercanía a parques, ruido nocturno y qué hay en la planta baja del edificio cambian la conversión del anuncio.
- Amenidades del edificio. Alberca, gym y roof garden justifican tarifa; un elevador que funciona evita malas reseñas.
- Reseñas y rating. Un anuncio nuevo sin historial compite con descuento. Uno con calificación sostenida arriba de 4.6 cobra la diferencia. Lo explicamos a fondo en reseñas y rating: cómo se traducen en ingreso.
- Temporada y eventos. La demanda de la ciudad respira: semanas fuertes, meses suaves. Un pricing dinámico captura los picos; una tarifa fija los regala.
- Calidad de fotos y equipamiento. Lo barato se nota en la conversión antes que en la reseña. Los rangos de inversión están en la guía de equipamiento.
Empieza por la tarifa de equilibrio, no por el sueño
Antes de preguntar cuánto puedes ganar, calcula cuánto necesitas para no perder. La tarifa de equilibrio es el ingreso mensual que cubre: mantenimiento y cuotas, servicios y suscripciones, reposiciones, la comisión de plataforma, la comisión de administración si delegas, impuestos y una reserva para vacancia y desgaste. Divide eso entre las noches que realisticamente puedes vender y obtienes la tarifa mínima que tu operación tolera.
Si esa tarifa mínima queda por arriba de lo que tu departamento puede cobrar frente a su competencia real, el proyecto no funciona, sin importar lo que diga cualquier promedio de la colonia.
Este cálculo es el corazón de nuestra evaluación patrimonial y la razón de que a veces recomendemos renta tradicional.
Un escenario de referencia (no una promesa)
Nuestra calculadora de renta corta vs tradicional usa un escenario editable que sirve para ilustrar la mecánica: $3,500 MXN por noche y 20 noches vendidas al mes dan $70,000 MXN de ingreso bruto por hospedaje.
De ahí bajan la comisión de plataforma, la operación, los impuestos y el desgaste, y el neto que queda es el número que se compara contra una renta tradicional sin vacancia y sin rotación.
Cambia la tarifa a la de tu cuadra y las noches a un supuesto conservador, y tendrás una primera respuesta honesta en cinco minutos.
Nota lo que ese ejercicio te enseña de inmediato: las noches importan tanto como la tarifa, y el neto importa más que el bruto.
Lo que no te vamos a decir
No te vamos a dar un promedio de ocupación de Roma Norte ni un ingreso típico por metro cuadrado, porque cualquier número así, dicho sin ver tu departamento, es marketing disfrazado de dato.
Lo que sí ofrecemos: una evaluación con tu dirección, tu competencia real y tu tarifa de equilibrio, respaldada por más de 4 años hospedando en CDMX y más de 300 reseñas públicas de huéspedes.
Esa experiencia demuestra operación; no garantiza el resultado de una propiedad nueva.
La versión corta: el ingreso de un Airbnb en Roma Norte es un rango que depende de la unidad, la cuadra y la operación.
Nuestro trabajo es convertir ese rango en un número tuyo, y decirte con la misma claridad cuando ese número no justifica el proyecto.
