Es la pregunta que más nos hacen y la que más cuidado pide. No vamos a inventar promedios de mercado que no podemos verificar.
Lo que sí podemos mostrar es cómo se construye el número: rangos relativos por tipo de unidad, las variables que lo mueven y la tarifa de equilibrio que separa una ilusión de una decisión.
El número que te sirve es el de tu departamento, y ese se calcula.
Los rangos por tipo de unidad
En Roma Norte operamos y observamos tres categorías que se comportan muy distinto:
- La habitación privada con baño cobra menos por noche y pide menos inversión. Su demanda es estable: viajeros solos, estancias de trabajo, acompañantes de pacientes. Genera menos, pero su rendimiento sobre lo invertido puede competir.
- El loft o 1 recámara es lo que más se busca en la colonia: parejas de turistas, nómadas y viajeros de negocios. Nuestros dos lofts de Roma Norte (Roma Norte Loft con alberca y gym y Bright Roma Norte Loft) están aquí, con reseñas públicas.
- Las unidades de 2 recámaras o más cobran más por noche, pero su demanda es más angosta y depende de la temporada: familias y grupos. Si el precio no se ajusta, quedan más noches vacías entre reservas.
Más metros no dan más ingreso en la misma proporción. Dan un ticket más alto con menos frecuencia, que es otro perfil de flujo y no necesariamente uno mejor.
Las variables que de verdad mueven el número
Dos departamentos iguales en papel pueden generar ingresos muy distintos. Esto es lo que hace la diferencia:
- La cuadra exacta. Roma Norte cambia de una calle a otra: la cercanía a parques, el ruido de noche y lo que hay en la planta baja del edificio afectan cuántas visitas al anuncio terminan en reserva.
- Las amenidades del edificio. Alberca, gym y roof garden justifican una tarifa más alta. Un elevador que funciona evita malas reseñas.
- Las reseñas y el rating. Un anuncio nuevo sin historial tiene que competir con descuento; uno con calificación sostenida arriba de 4.6 cobra la diferencia. Lo detallamos en reseñas y rating: cómo se traducen en ingreso.
- La temporada y los eventos. La ciudad tiene semanas fuertes y meses flojos. Un pricing dinámico aprovecha los picos; una tarifa fija los deja pasar.
- Las fotos y el equipamiento. Lo barato se nota primero en las reservas y después en las reseñas. Los rangos de inversión están en la guía de equipamiento.
Empieza por la tarifa de equilibrio, no por el sueño
Antes de preguntar cuánto puedes ganar, calcula cuánto necesitas para no perder. La tarifa de equilibrio parte del ingreso mensual que cubre todos tus costos.
Ahí entran mantenimiento y cuotas, servicios y suscripciones, reposiciones, la comisión de la plataforma, la de administración si delegas, los impuestos y una reserva para vacancia y desgaste.
Divide ese monto entre las noches que de forma realista puedes vender. El resultado es la tarifa mínima que aguanta tu operación.
Si esa tarifa queda por encima de lo que tu departamento puede cobrar frente a su competencia real, el proyecto no funciona, diga lo que diga el promedio de la colonia.
Este cálculo es la base de nuestra evaluación patrimonial, y por él a veces recomendamos renta tradicional.
Un escenario de referencia (no una promesa)
Nuestra calculadora de renta corta vs tradicional trae un escenario editable para ilustrar la mecánica: $3,500 MXN por noche y 20 noches vendidas al mes dan $70,000 MXN de ingreso bruto por hospedaje.
A eso se le restan la comisión de la plataforma, la operación, los impuestos y el desgaste. El neto resultante es lo que se compara contra una renta tradicional, que no tiene vacancia ni rotación.
Pon la tarifa de tu cuadra y un número conservador de noches. En cinco minutos tienes una primera respuesta honesta.
El ejercicio deja algo claro desde el principio: las noches pesan tanto como la tarifa, y el neto importa más que el bruto.
¿Y en toda la CDMX?
Si buscas cuánto gana un Airbnb en la CDMX en general, hay cifras públicas. Sirven de contexto, siempre con fuente y fecha, y ninguna describe tu departamento.
La página de Airbtics para Ciudad de México, con datos de 2025, da una ocupación cercana a 70%, una tarifa media de unos MXN 1,115 por noche y un ingreso anual de unos MXN 291,170 por anuncio.
Esas cifras se recalculan con cada actualización. Otra versión de la misma página daba MXN 1,081 por noche y unos MXN 261 mil al año para noviembre de 2024 a octubre de 2025.
Hay otra razón para tomarlas con cautela: la misma tabla de Airbtics muestra un rendimiento idéntico de 12.3% para todas las ciudades que compara. Ese dato de rendimiento no lo usamos.
La referencia oficial más reciente que encontramos es más baja. En agosto de 2026, el secretario de Vivienda capitalino, Inti Muñoz, dijo que la ocupación promedio de estos alojamientos ronda 50%, según El Sol de México.
El Mundial: subió la tarifa, no necesariamente las noches
El Financiero publicó el 23 de julio de 2026, con datos de AirDNA presentados por el STARC de la Universidad Anáhuac Cancún, que la tarifa media de la renta corta en CDMX subió 56.5% durante la Copa. La de los hoteles, 46.7%.
Esa nota mide tarifa, no ocupación. Infobae reportó el 23 de junio de 2026 una ocupación de 28.2% en Airbnb para CDMX durante el Mundial, la más baja entre las sedes.
Lo que pasó con las tarifas ancladas al pico lo revisamos en la guía del Mundial 2026 y la renta corta en CDMX.
Por qué Roma Norte no se parece al promedio
Un promedio de ciudad mezcla cuartos en zonas con poca demanda turística, departamentos de lujo en Polanco y anuncios que casi no operan. Tu unidad no es ese promedio.
Roma Norte tiene más demanda de turistas y nómadas digitales que casi toda la ciudad, y también más competencia: muchos anuncios parecidos a pocas cuadras. Eso sostiene la tarifa y castiga al anuncio mediocre.
Las fuentes también miden distinto. Unas usan mediana y otras promedio, y no cuentan igual los días activos ni la limpieza. Por eso un 50% y un 70% pueden convivir en el mismo año.
Y está el tope. Un 70% de ocupación son unas 255 noches al año, más que el límite de alrededor de 183 noches del reglamento de renta corta. Un promedio que rebasa el tope no sirve para planear.
Nada de esto es una promesa de ingreso. Usa estas cifras para ubicar el orden de magnitud y luego haz la cuenta con la tarifa y las noches de tu departamento.
Lo que no te vamos a decir
No vamos a darte un promedio de ocupación de Roma Norte ni un ingreso típico por metro cuadrado. Una cifra así, dicha sin ver tu departamento, es publicidad con forma de dato.
Lo que ofrecemos es una evaluación con tu dirección, tu competencia real y tu tarifa de equilibrio. Detrás hay más de 4 años hospedando en CDMX y más de 300 reseñas públicas de huéspedes.
Esa experiencia demuestra que sabemos operar. No garantiza el resultado de una propiedad nueva.
La versión corta: lo que genera un Airbnb en Roma Norte es un rango que depende de la unidad, la cuadra y la operación.
Nuestro trabajo es llevar ese rango a un número para tu departamento y decirte con la misma claridad cuando ese número no justifica el proyecto.
